1. 千亿房企数量增至 5 家，但同比仍缩减
前 7 个月销售额超千亿元的房企共有 5 家，分别为保利发展（1632 亿元）、绿城中国（1368 亿元）、中海地产（1319.5 亿元）、华润置地（1236 亿元）和招商蛇口（1045 亿元）
。这一数量较去年同期减少 1 家，但较上半年的 4 家有所增加，反映出头部房企在销售淡季仍能通过核心城市布局和产品优化实现规模扩张
中指研究院。例如，绿城中国凭借高端项目占比提升，平均单价突破 2 万元 / 平方米，带动销售金额逆势增长
。
2. 阵营分化加剧，中小房企生存空间收窄
- 头部房企集中度提升：TOP10 房企销售额均值为 1010.3 亿元，虽同比下降 13.6%，但市场份额进一步向保利、中海等央企倾斜中指研究院。保利发展以 1632 亿元销售额稳居榜首，领先第二名绿城中国超 260 亿元。
- 中小房企承压明显：TOP11-30 房企销售额均值同比下降 15.2%，降幅最大；TOP51-100 房企销售额均值下降 13.5%，部分企业如金地集团、新城控股跌出前 20 阵营。沪深上市房企中，62 家发布中报预告的企业里，39 家出现首亏或续亏，占比达 63%中指研究院。
1. 区域分化：核心城市韧性凸显，三四线城市深度调整
- 核心城市支撑业绩：一线城市销售贡献率同比提升 9 个百分点至 40%，上海、北京、广州三城贡献全国 36.5% 的销售额。例如，南京、杭州等强二线城市优质地块频现高溢价，南京 NO.2025G47 地块经 89 轮竞价成交，杭州拱墅区地块溢价率超 30%。
- 三四线城市持续低迷：非核心城市土地市场以底价成交为主，部分城市新房去化周期超过 24 个月。中指数据显示，三四线城市销售额占比不足 15%，且同比持续收缩。
2. 产品分化：改善型需求主导，品质竞争白热化
- 高端市场逆势走强：绿城中国、中海地产等企业通过聚焦 140 平方米以上改善户型，带动单价提升。例如，绿城中国前 7 月销售面积 629 万平方米，金额 1368 亿元，平均单价达 2.17 万元 / 平方米，显著高于行业均值。
- 刚需市场竞争激烈：万科、碧桂园等房企通过降价促销去库存，万科前 7 月销售金额 821 亿元，同比下降 43.95%，排名下滑至行业第六。部分城市出现 “以价换量” 现象，如天津、武汉等地刚需盘降价幅度达 10%-15%。
1. 政策托底效应有限，结构性机会显现
- 需求端政策加码：北京、广州等地优化公积金贷款政策，成都推出 “新政 17 条” 刺激购房需求，但 7 月重点城市新房成交规模环比下降 19.1%，显示政策效果尚未完全释放。
- 供给端结构优化：专项债收储闲置土地政策加速落地，截至 7 月，全国 26 个省市拟用专项债收购闲置土地超 5000 亿元，其中已发行 1386 亿元，重点支持核心城市盘活存量资源。例如，广东省通过专项债收储 307 亿元闲置土地，缓解地方财政压力。
2. 行业趋势：集中度提升与城市深耕成主流
- 房企战略调整：头部房企加大核心城市拿地力度，前 7 月 TOP100 企业拿地总额同比增长 34.3%，其中 80% 集中于一二线城市。保利发展、绿城中国新增货值分别达 907 亿元、1116 亿元，为后续销售储备优质资源。
- 中小房企转型路径：部分企业通过代建、城市更新等轻资产模式突围，如滨江集团凭借杭州本土深耕优势，前 7 月销售金额同比增长 24.86%，拿地金额进入行业前十。
1. 短期压力仍存：受去年四季度高基数影响，预计下半年销售降幅或扩大至 15%-20%，尤其是三四线城市库存去化压力难以缓解。中指研究院预测，2025 年全年百强房企销售额或同比下降 12%-15%，行业规模进一步收缩
。
2. 长期结构性机会：“好城市 + 好房子” 仍是破局关键。核心城市优质地块稀缺性凸显，北京、上海等城市核心区现房去化周期缩短至 8 个月，优质学区房溢价率回升至 15%
。具备产品力和融资优势的房企（如保利、中海）有望在调整中进一步扩大市场份额。
总体而言，2025 年房地产市场正经历深度重构，头部房企凭借资源整合能力和核心城市布局巩固优势，而中小房企需通过差异化策略或退出市场实现行业出清。政策端需进一步优化供需结构，推动市场从 “规模扩张” 向 “质量提升” 转型。
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